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交房前发现了一些问题,但卖方拒绝维修房屋该怎么办?

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发表于 2019-1-26 03:41:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
经常有客户提出这样的问题:“我们在最后看房的时候看到了一些问题,卖方拒绝修理,我有权扣留一部分房款作为修理费吗?我有权拒绝closing吗?” 很遗憾,买方律师无权单方面扣留部分房款作为修理费,且绝大多数修理项目不能构成拒绝closing的理由。那究竟应该怎样处理修理争议呢? 那么今天,我们就来讲讲如何更加有效的面对和处理这些问题。这些问题
希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事

凡是有过买房经历的朋友都知道,房屋交接日,无论各项事情进展的如何顺利,心情依然会稍有起伏不定,谁知道会有什么不愉快的意外呢?

卖家还是买家,在这一天,要和律师,搬家公司,地产经纪,保险公司甚至贷款机构或多或少的打交道。

即使像电器不工作这样其实不算很大事情的麻烦,也够堵心的。问题是,在交房前,除非发现重大问题,诸如地下室漏水,买家还不能因为电器或者暖炉不好使不进行房屋交接。

基于实践经验,小编把修理项目分为以下四类,每一类的法律地位不同,卖方的责任也不同。

01
重大问题(Material Defect)
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第一类属于重大问题(Material Defect),卖方必须维修,否则买方有权拒绝closing。主要是房屋结构缺陷(Structural Defect)、违反建筑质量标准(Building Code Violation)、重大安全隐患(Safety Hazard )和重要健康隐患(Health Hazard),常见的重大问题有违法加建后院或阁楼、违法拆除承重墙、地面塌陷导致的市政排污排水倒灌、白蚁、霉菌、放射物超标、水污染等等。同样,对于交接日的重大破损而导致合理拒绝交房的内容是:重大缺损:比如,房子发了大水,地下室严重漏水,或者,房子被火烧毁。


02   
卖方应当修, 但买方无权拒绝交接
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第二类是卖方应当修,但是买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。例如洗衣机、冰箱、壁炉、车库门等不正常工作。很多客户错误地以为,卖方应该修而拒绝修的,买方有权扣留(Hold Back)部分房款或者拒绝closing,这样想法可以理解,但没有法律依据,扣留部分房款需要双方一致同意或者法庭判决,买方也无权拒绝closing,唯有closing后起诉的权利。

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在这里举一个非常常见的例子:买家在交房日,或者前一天验屋时,发现烤箱不工作,买家不能以此为要挟,拒绝收房,甚至自行从房款里扣除烤箱的修理费用。其它如果是窗子破了,或者电器不工作等,不算在可以合理拒绝收房范围。

解决问题的方法永远不会是一个,只能在诸多方法中寻求到一个较好的。律师给的建议是:发现电器无法正常工作,尽管如期交房,但是把所有问题列一份清单,也要有修理所需费用,然后交给您的律师,有律师和对方律师交涉,卖家可以派人修理,或者付出相应的修理费用。
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如果很不幸,卖家拒绝对任何不工作的电器负责,买家的律师没有权利自动扣款,买家也只有去小额法庭解决这个费用。但是,小额法庭耗费时间,也需要预先支出一些费用,最后往往得不偿失。在去法庭前,仔细从经济上考虑,是否值得这么做。千万不要因为赌气而上法庭。在要求对方做出一定的补偿时,尽量做到合理,本着友善的出发点,以解决问题为准。

那么,如果是在交房后,发现电器或者暖炉什么的不工作怎么办? 不幸的是,根据买卖双方的合同,买家没有延期保证。既:截止到交房日,最多次日,卖家基本就不会受理这个损失了。所以,建议买家,即使您在收房后不准备立刻入住,最好也要在交房日去房子里检查一遍,看看电器是否正常工作。一般来说,交房日工作的各种电器,没有理由2日后就不工作。通常在交房几天后发现的电器不工作现象,都是因为买家没有及时检查。只要过了几天,哪怕2天,买家都很难说明,是否是自己操作不当而导致的电器不工作。


03
卖方有权不修的一些小问题
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第三类属于小问题,卖方有权不修。一些细小的问题卖主可以不修,象墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。其中这些小问题大致主要是这两类,一类是房屋美容(Cosmetic Issue),例如墙上留下一些小洞、洗衣机有霉斑、内置烤箱很脏等等;另一类是正常使用的磨损(Normal Wear and Tear),比如地板有划痕、洗衣机噪音大、水龙头松动、窗户边角有裂缝,橱柜掉漆这些。这些问题总结起来就是并不实际影响房屋的使用,但是会在不同程度上影响房屋的观感和买方的购房心情。当然所谓的小问题是指问题小、数量少,如果墙上全是洞,墙皮都弄坏了,那就另当别论了。


04
所谓的”灰色区域“
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第四类是除了前三类问题外,无边广袤的“灰色领域”,例如盥洗间的盆有裂缝、淋浴间下水慢、洗碗机的门无法关紧、插座内陷、二楼地毯有大面积新油渍、垃圾桶破损、地板或墙面裂缝等等。这些问题通常大于正常使用磨损,却也勉强还能正常工作(working condition)或者双方对是否属于“正常工作”有争议,责任关系很难厘清,需要根据个案情况,征询律师和其他专业人士的意见。当然,不管卖方应不应该修,和第二类问题一样,买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。

给买卖双方的建议
综合以上,给卖方的建议:
1.       如果买方有验房条件,并不是验房师提出的所有问题都需要修理,请参考以上分类来决定是否同意维修。
2.       Closing前彻底清洁房屋,脏乱的房子容易激起买家的警戒心,从而带着放大镜去找茬。最后大家处理的不是问题,是情绪。
3.       尽量做一个负责任的卖方,把正能量传递出去,你还会有做回买方的一天。
综合以上,给买方的建议:
1.       条件允许的情况下,尽量不要放弃验房条件。
2.       可以预料到的、经常出现的问题,提早写进合同里。例如看见墙上有画或者挂着电视机,可以在合同里事先要求卖方在closing前补洞补漆;家具比较大件的,要求搬家时不得造成墙壁和地板的损害。
3.       由于新移民卖家越来越多,暑期或者越冬的交易也建议加一些合同条款,例如夏天要求除草,冬天要求卖方必须抽空室外管道的水,室内至少保持16-18摄氏度等等,以此来间接提醒卖方的维护义务。
4.       公寓的一些修理事项,可以通过律师来了解一下,是否有第三方可以负责修理。
5.       对于双方同意修理的事项,合理报价,以免激发对抗情绪。
6.       对于一些可大可小的问题,例如下水慢之类的,即使对方拒绝在closing前修理, 也需要通过律师来把问题提出来,保留日后追诉的权利。 法律上有一个原则叫Doctrine of Merger,closing前知道问题但是却没有提出来,则可能被视为默认接受。
最后再补充几点:

有些小事情也不容忽视。比如卖家在合同里写明要拿走某个房间的水晶吊灯,注意在合同里要求卖家在拿走吊灯后,用一个普通的灯来替代,而不是将灯的位置裸露在那里,买家进到房间里漆黑一片。或者,卖家如果要搬走电视并且把墙体支架拿走,注意要写明,支架拿走后要把安装支架的墙上的洞补好。信箱钥匙,车库自动门等,最好都有钥匙。如果事实证明,卖家确实有责任,那么,发生的费用自然要有卖家来负责。

曾经发生过这样的事情,卖家只在自己的律师那里留下了一把前门钥匙,其它所有钥匙都留在了室内厨房的台面上。结果前门其实是双锁,买家无法按时入门,只好请来锁匠来开门,这样的费用,由于是卖家的责任,要由卖家来负责。所以也提醒卖家,为了防止不必要的纠纷,交房日去交钥匙时,最后将足够的钥匙留给律师,保证买家可以顺利入门。

一个比较不常见的例子:一位卖家在出售自己的房屋时,在所有的售房广告里都有写明,他的后院和隔壁邻居之间有很厚的绿色植物墙,景观好,私密性强。结果,在卖家售出房屋,在交房日前一周搬出时,卖家允许邻居修剪绿色篱笆墙,但只是整理邻居那边的。不想邻居一口气将两边的绿色植物篱笆墙都修剪一番,除掉了大部分植物,使两个院子之间的景色一览无余。卖家交房后发现了这个重要的事情,吃惊之余,要求卖家就此作出交代。最后,双方请来了园林设计师,建议在两个院子之间种上了8棵雪松树,这样立刻使得两个院子之间有了很自然的隔离和私密性。这笔费用1千加币多些,由卖家负责。问题得到了解决。
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有一个买家,在搬进新家后,发现在前门的台阶下,有一窝臭鼬家族。买家要求卖家负责将此处理掉。如果这件事到了法庭上,很难说明具体是谁的责任。卖家为了避免争端引起的浪费时间,出了250加币给一家专业清除臭鼬公司,问题得到解决。

比较麻烦的是,如果卖家在卖房前,对家里进行了装修,但是装修没有得到许可,或者有悬而未决的许可,即,虽然在装修前申请了许可,但是完工后并没有请来市府工作人员来收验,这些会给买家造成麻烦。因为,如果买家请来政府工作人员,来收验前任屋主的工程,如果工程不合格,买家就悲催了。

现在的买卖房屋合同里,很多买家都要注明一条:卖家没有未完工工程,或者未有许可而从事的装修工程。有经验的地产经纪也会有自己总结的的一份查验清单,确保买家或卖家的利益得到保护!




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