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别把经纪当中介!加拿大买房绝不能没有经纪人

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发表于 2016-11-27 11:09:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
20161126_14802156431110.png
3 ], Y* d8 O% R+ s# W# W, z
- Z0 o6 P; D+ e) c6 B有聪明人说,这不就是中介吗。2 M9 \6 W- F7 I
9 }+ O. Q7 y' i; G% ^% \" o$ k
错!,当加拿大买房千万别把经纪当中介!$ i* s' p! {9 h

- s5 W/ h, y  M3 i# Y  小编提示加拿大房产买家:  Q! P& g$ c  {8 E3 e3 P5 z
7 ^8 [- B" A8 y
中加两国法律体系和源流截然不同,对商业交易秉承的代理原则也迥然各异。想顺顺利利到加拿大投资房产,首先要认清加拿大的房产经纪绝不等同与中国的房产中介或销售代理。
! M8 `' I. D% T8 M& [  A  z, `  T) T/ ?: e( {& @. ?  X: F9 }
轻视加拿大房产经纪,您和您的钱也许会死得很难看哦!
, _) T7 p) h/ Y+ o1 q$ Q+ @. x% q3 D7 K' Z; d
 在中国1 D: C3 q/ f- P% i4 K- w1 \5 w0 C" U
3 }. \9 a! J5 k. v7 a& K8 M
中国有句熟话,叫一手托两家。房产中介大致就是这么运作的。一个中介或者一个销售在中间,买家和卖家是交易对手在两边。8 p* k( Z' b2 e. g! l. z( ]0 R  u
: S- h- h- ?; `5 S; s9 v+ W7 j) X) k
中间人极力促成交易,帮买家压价,帮卖家说好。牵线成功,两头吃佣金。但买卖交易的法律流程中,根本不体现中间人,也就是说,如果交易出了任何问题,中介也是稳赚不赔的。
8 [+ x. D; }) [' _
) g& q5 h: O$ D  在加拿大
( I: |7 f; ^, V8 h8 W4 P1 S. S% f: \3 j7 ~9 `9 G- p1 p+ q! f' o
中国概念上的房产经纪在加拿大是不存在的。因为加拿大法律就不允许一手托两家的事情存在。互为交易对手的双方都要聘请各自的经纪人进行合同谈判。! n% Z8 r, S% f% C6 {: s
9 d2 Q' T4 Y# g. y3 L
这也是英美为代表的海洋法系和中法为代表的大陆法系的重要区别。9 A3 O+ s7 Z6 p; g  [3 E0 t

8 ]# K$ h: G6 Y2 v- E0 q( y加拿大房产经纪不是中间人的角色,而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。所以加拿大的房产经纪制度就是代理人制度。, L! G! N8 E+ F

6 w. ?4 d2 G2 p4 x% v经纪人受雇于买家或卖家,他们凭借自己的专业技能和法律专长,全权代表委托人的利益,绝对不会对交易对手有任何心慈手软,妥协和技巧也完全是为了雇主的利益。
3 Q" G3 k8 v. `; f* X/ G! g5 ]
清楚这一点就初步理清了加拿大房产交易和中国房产交易过程的差异。
- k. y5 _0 Y# a/ I# z
% ~; K7 }9 Z4 z% c9 T  加拿大房产经纪的法律责任和义务:: ]: V6 K- Z0 ~
3 `1 H" K& l- I' E4 p
  第一条:' h7 \8 \0 C% l4 c; d' m
加拿大地产经纪有责任和义务保护委托人的利益,并承担相应的法律责任。  B% @. }9 Z9 |% t
! a2 y& P4 `8 l$ |: H5 w
也就是说,委托人和经纪人是法律认可的契约关系,经纪人不只用敬业精神约束自己,也不仅用获取经济利益刺激自己。# b  y2 c/ `1 ]! Z

4 B$ U  p" I! X5 w5 P6 s) ]如果委托人认为雇佣的地产经纪没有完成自己的工作职责,甚至有渎职的问题,是可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成,雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。
; ]/ D6 s  k/ F- e* d% j8 B, U4 y" u, m0 T0 M5 }
第二条:; v4 L+ V6 b! t, r

9 [  ^  F# ^' S1 V- ~与中介靠伶牙俐齿讨生活不一样。加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定,也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定,如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为,即使交易已经完成,仍然有起诉的权利。
: a- O2 l3 M/ S$ z+ B: r/ F$ _, D0 g6 P
是的,又是法律诉讼的约束。  T* I) D& q  E6 K# n! o
$ E. N, A3 y+ o( \! n  r0 g
第三条:  [6 T& E1 {% Q! j7 v. u3 Z

! H- @' ~& v, r( h% r1 B加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。! ~, I! v+ W  y; p

) a1 {4 k, d( e$ z请注意这是责任和义务,不认真履行同样会吃官司。6 [) G6 P; m6 X5 g9 l$ A

4 h$ D( Y) `# d# `0 \第四条:6 _4 s: c5 V7 N- p, r/ ~2 @
5 _* w$ B# _' R; |. _0 b
加拿大的房地产经纪必须以委托人的利益为第一考虑。如果经纪人为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易。+ M) t4 }( L5 a
* I2 L/ i  V" r2 s
委托人仍然有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。. u- F' u) v+ s! j% O- e& l

& `* h9 k& Z! v$ V! ~1 \; d第五条:7 k+ M5 G, f; R9 p# A9 u/ I

, B% ?  u+ ?8 D1 K: X6 C加拿大的房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束,委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。
, M& o0 P% |; I; |
& v* `3 q8 y) s第六条:; o: P& r3 n! h5 {
1 b: c. G7 T- z# i& Q5 A+ \. a$ l2 ?
加拿大的房地产经纪佣金,而且是买卖双方经纪的佣金,完全由卖方承担,买方无需承担任何费用。
! R) Z% j* N6 W/ M
5 G/ m7 N5 T, A; s/ n. [  怎么与经纪人合作
- n& b2 e6 s( M$ l
  l2 [/ K' D: S0 j( d. t! g地产经纪与委托人第一次见面的时候首先需要向委托人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系(The Agency Relationship)。
4 P0 ^5 l- R6 |+ q- P: I7 y1 Y1 j" z( ?4 o6 j; e% m( q$ |1 x
同时拿出“Working with A Realtor”这张表格为委托人讲解清楚,然后由委托人签字确认了解了双方的各种关系。( ]8 L  O' k+ c) B7 _9 G7 [

$ r0 a- J& j3 `- s这个环节不具备法律效力,目的是为了让委托人明确经纪人在今后代理服务中的法律地位和工作状态。并知晓作为为委托人拥有哪些权利。, z. ]# s8 C- c" F& b! w

; K  Y- p2 ?8 w另外,这张表格只是按照行业协会的要求向委托人讲解,属于经纪人的规范流程。委托人不签字也是没有任何问题的。
' d$ V+ b6 A  t# p' z) c5 \! E7 D
# _0 R2 a% U$ O8 a- Y4 j第一次接触过后,如果委托人对经纪人表示认可,也愿意将买房的事代理给经纪人就需要签署下一份文件了。' z( V! T+ {7 h3 B, p# o% U

; j, }' p5 r- c! e% @' k2 F6 O如果你要卖房,需要签的文件叫做《Listing Agreement》。' k, R2 W  z2 @: G* x% a3 ?- E$ R7 l

, T1 \3 Z/ N" E3 f如果你要买房呢,需要签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》。主要的内容是在某一个时间段内,指定某个经纪,在某个区域内为自己的买方代理人。
7 f5 H8 ^4 R( U4 O& g5 A! m* v+ B3 |- Q# B, X) p2 w6 R* d8 b
当然,如果你不想签署任何文件,经纪人也可以带你看房买房卖房。但这个时候你就要考虑经纪人的感受了,如果你不希望经纪人三心二意的为你工作。最好给他一个满意的预期。" n, J, ^, t: ?: t. n" Z/ \" A
# q( C& i2 K2 u6 R4 {$ E
  毕竟,委托人和经纪人是互为依存的伙伴关系,需要彼此尊重和信任。
5 y7 ?  I! ~6 W3 y" Q. e" D) L: A: A+ }. Z0 m! ?; a3 l
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